Новости Консорциума

По итогам деловой сессии в рамках IХ Международного бизнес-форума недвижимости «Сносить нельзя реставрировать» принята резолюция

В рамках работы IХ Международного бизнес-форума недвижимости «Сносить нельзя реставрировать» (Теория и практика реализации проектов ОКН) в Санкт-Петербурге состоялась деловая сессия. В сессии приняли участие представители СРО А «Объединение строителей СПб», СПбГАСУ, КГИОП С.-Петербурга, АО «ДОМ.РФ», Федеральный девелопер GloraX, Группа компаний ACADEMIA, Комитет по сохранению культурного наследия Ленинградской области.

По итогам деловой сессии ее участниками была сформулирована и утверждена резолюция. В том числе, в нее вошли следующие тезисы и предложения:

АО "Дом.РФ":

  • Необходимость объединения ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, с дополнительным земельным участком в один ликвидный лот (Законопроект внесен в Правительство РФ 04.12.24);
  • Необходимость определения АО "ДОМ.РФ" агентом субъектов РФ и муниципальных образований для вовлечения ОКН по аналогии с федеральным имуществом (Законопроект направлен Минэкономразвития России в ФОИВ);
  • Необходимость привлечения средств участников долевого строительства при реставрации ОКН в МКД (Законопроект № 932732-8 внесен в Госдуму 02.06.2025);
  • Необходимость установления общих требований к прохождению отдельных процедур в целях сокращения инвестиционного цикла восстановления ОКН (Законопроект направлен в ФОИВ (реализация поручения Президента РФ № Пр-1387 –планируется ко внесению в осеннюю сессию);
  • Необходимость предоставления в рамках проектов КРТ прав на ОКН, находящийся в публичной собственности, для сохранения и последующего размещения объектов инфраструктуры (Законопроект направлен в Минстрой России).

Требуется совершенствование общих положений о КРТ по инициативе правообладателей:

1. Возможность «автоматического» внесения изменений в ГП и ПЗЗ.

2. Регламентация порядка компенсации затрат при передаче объектов публичному образованию.

3. Установление возможности замены сторон в договоре КРТ при смене правообладателей ЗУ, а также возможности залога прав по договору аренды КРТ.

Федеральный девелопер GloraX:

1. Требуется поддержка законодательной инициативы Нижегородской области о внесении изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части его распространение на выполнение работ по сохранению объектов культурного наследия для привлечения проектного финансирования (внесение связанных изменений в Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»), проект федерального закона №932732-8.

2. Наличие в границах территории комплексного развития объектов культурного наследия, требующих выполнения работ по их сохранению, требует установления в решениях и договорах о комплексном развитии территории более длительных сроков реализации таких проектов в части объектов культурного наследия (не более 7 лет для выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия со дня заключения соответствующего договора – по аналогии с постановлением Правительства РФ от 11.09.2015 №966 об утверждении Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия). Подготовка проектов охранных зон, защитных зон объектов культурного наследия, проведение государственной историко-культурной экспертизы, подготовка охранных обязательств занимает значительное время (более года), что сказывается на сроках и стоимости строительства (внесение изменений в ст.ст.67, 68, 70 ГрК РФ).

3. Предлагается рассмотреть возможность подготовки охранных обязательств частными лицами, имеющими необходимые лицензии, в частности при реализации проектов комплексного развития территорий как по инициативе органов публичной власти, так и по инициативе правообладателей, с учётом того обстоятельства, что форма охранного обязательства утверждена приказом Минкультуры России от 13.07.2020 №774 «Об утверждении формы охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, и порядка его подготовки и утверждения». Отсутствие утверждённых охранных обязательств в отношении объектов культурного наследия, расположенных в границах осваиваемой территории, также зачастую является существенным препятствием для реализации строительного проекта, в том числе КРТ. При этом действующее законодательство не допускает подготовку охранного обязательства частными лицами – это компетенция органов охраны объектов культурного наследия.

4. Требуется предоставления в рамках проектов КРТ прав на объекты культурного наследия, находящиеся в публичной собственности, для сохранения и последующего размещения объектов социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры, объектов обеспечения жизнедеятельности населения, для реализации иных полномочий органов публичной власти (внесение изменений в ст.ст.67, 68, 70 ГрК РФ).

5. Законодательство на сегодняшний день содержит запрет на распространение информации о территории объекта археологического наследия, но без доступа к этой информации имеется риск причинения лицами, ведущими земляные или строительные работы, вред объектам археологического наследия. Представляется, что доступ к такой информации должен быть у организаций, имеющих лицензии на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.

Группа компаний ACADEMIA:

1. Предложить региональным органам власти и специализированным организациям по работе с инвесторами разработать и внедрить комплексные программы поддержки по вовлечению в инвестиционный оборот ОКН совместно с бизнесом, имеющим опыт вовлечения ОКН.

2. Предложить включить в данные региональные программы профильные меры поддержки инвесторов, учитывающие специфику ОКН, охранного законодательства, рентабельность проектов.

3. Рассмотреть возможность наделения специализированных организаций по работе с инвесторами полномочиями региональных операторов по вовлечению ОКН в хозяйственный оборот. В том числе предусмотреть возможность вовлечения объектов, находящихся в частной собственности физлиц/ведомств/ОАО (РЖД, Минобороны и др.).

РГ «Улучшение инвестиционной деятельности» Штаба при Губернаторе СПб:

1. Меры поддержки инвесторов, осуществляющих реконструкцию ОКН с целью приспособления их для современного использования, предлагается включать в Региональный инвестиционный стандарт, уже работающий инструмент тиражирования эффективных практик инвестиционной деятельности в масштабах всей страны разработанный Минэкономразвития.

2. Учитывая высокую капиталоемкость проектов по реконструкции ОКН, а также сложные правовые статусы данных объектов, необходимо предусмотреть возможности финансирования Банками инвесторов в рамках Программ льготного кредитования Минэкономразвития под обеспечение, формируемое в нестандартном (индивидуальном) порядке, без применения в таких случаях к Банкам-кредиторам требований ЦБ РФ по доначислениям повышенного резерва под выданные ссуды.
2025-11-06 11:02